出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，买受人可以行使涤除权，代替出卖人偿还借款以消除房屋上负担的抵押权，实际履行还款承诺之后即可要求办理房屋过户手续。齐精智律师提示涤除权是一项法定权利，即便出卖人（抵押人）或抵押权人反对，也不能阻碍涤除权的行使。
本文不惴浅陋，分析如下:
一、抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力，买受人可以请求继续履行合同或解除合同。
裁判要旨：房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人可以请求解除合同。买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应当协助办理抵押注销登记，出卖人应当在抵押权消灭后为买受人办理房屋所有权转移登记手续。
案件来源：王某与郑某、中国银行某支行房屋买卖合同纠纷案，见zui高人民法院民事审判第一庭：《房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意签订房屋买卖合同的效力及履行》，载zui高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2011年第1辑（总第45辑），人民法院出版社2011年版，第130—134页。
二、买受人可代还债务涤除抵押，要求出让人继续履约。
裁判要旨：房屋买受人可以单方代出让人偿还债务消除房地产上的抵押权，要求出让人继续履行买卖合同办理过户交房手续。
案件来源：上海市第一中级人民法院（2014）沪一中民二（民）终字第2616号“上海百艺珠宝有限公司、上海百艺公寓酒店有限公司、上海天图企业发展有限公司、周天安、杨美娣、周敏敏与上海浦东新区城市建设动拆迁有限公司房屋买卖合同纠纷案”（审判长孔美君审判员郑卫青代理审判员杨斯空）,载《中国裁判文书网》（20150121）。
三、即使未经抵押权人同意转让抵押房屋,买受人也有权要求消灭抵押权并办理过户(先代偿)。
裁判要旨：抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋，买受人可以代为清偿债务，进而消灭抵押权，此时则无需征得抵押权人的同意，买受人可要求将房屋过户至自己名下。
案件来源：孟金芳诉吴明涛房屋买卖合同纠纷一案[北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第3533号]。
四、抵押权人不能拒绝受让人代偿而阻碍抵押标的物的转让。
裁判要旨：依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。在受让人自愿代偿债务的情况下，抵押权人应于受偿后涂销涉案土地上的抵押登记，二审法院以抵押权人不同意受让人代为清偿债务为由驳回受让人要求继续履行转让协议的诉请不当。
案例来源：《湛江市粤西技工学校与湛江市恒星化工有限公司建设用地使用权转让合同纠纷案》【（2014）粤高法民一提字第26号】
综上，受让人的涤除权是一项法定权利，即便出卖人（抵押人）或抵押权人反对，也不能阻碍涤除权的行使。
作者：齐精智律师，金融、合同、公司纠纷专业律师，北大法学院北大法宝学堂特约讲师
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